전세계약 주의사항을 계약 전부터 잔금 및 이사 후까지 꼼꼼하게 체크해야 하는 10가지 체크 항목을 소개합니다.
저는 전세계약을 하면서 옆에서 도와주는 사람이 없어서 참 힘들었습니다. 이 글을 통해 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
부동산을 방문하여 이사 가고 싶은 집을 발견하셨다면, 아래 사항을 꼭 체크하셔서 소중한 내 전세금을 지켜 주세요.
목차
전세계약 전 주의사항
1. 주택 상태 확인.
아파트는 상관없지만, 빌라 탑층이나 1층 주택 등을 선택 할 때는 꼭 불법/무허가 주택인지 확인 해야 합니다.
불법, 무허가 주택들은 전입신고를 할 수 없어서 주택임대차보호법 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어렵습니다.
직접 현장을 방문해서 집을 확인하시고, 온라인 세움터(cloud.eais.go.kr) 정보 메뉴에서 건축물대장 열람을 하세요. 로그인만 하면 무료 확인이 가능합니다. 또는 공인중개사에게 요청하세요.
2. 적정 전세가율.
전세계약이 끝날 때, 보증금을 돌려받지 못할 위험을 예방 하기 위해서 전세가율(매매가 100, 전세가 90이면 전세가율은 90%입니다)을 확인해야 합니다. 매매시세와 전세시세가 똑같다면 위험합니다.
네이버 부동산, 직방 등 부동산 정보 사이트를 이용하거나 국토교통부 실거래가 공개시스템을 이용하여 적정 전세금의 시세를 체크해 보세요.
한국 부동산원(www.rtech.or.kr)에 접속하면 팝업창이 뜹니다. 이 팝업을 통해서 메뉴를 선택하면 지역별 전세가율을 확인 할 수 있습니다.
3. 대출 및 세금 체납 여부.
집 담보 대출 및 임대인의 세금 체납 여부를 확인해야 합니다. 내가 이사 갈 집이 대출과 세금 체납이 있다면 살면서도 불안합니다. 대출을 안 갚거나, 세금 체납으로 경매가 진행 된다면 삶이 복잡해 집니다.
등기부등본을 확인 해서 대출(근저당)이 있는지 확인하시고(인터넷 등기소, iros.go.kr),
다가구 주택의 경우 선순위보증금 확인(전입세대 열람 내역, 확정일자 부여 현황)을 하세요.
임대인 세금 체납 여부도 확인해야 하는데 국세는 세무서나 홈택스에서, 지방세는 주민센터나 위택스에서 미납내역 확인이 가능합니다.
세금 체납은 임대인 안 알려주면 확인 할 방법은 없습니다. 하지만 계약 체결 후에는 임대인 동의 없이 미납 국세 확인이 가능합니다.
전세계약서 작성 당일 주의사항
4. 부동산중개업 정상영업 조회.
국가공간정보포털(nsdi.go.kr)에서 부동산 중개업 조회가 로그인 없이 가능합니다. 등록번호, 상호, 대표자, 정상영업 등을 확인 할 수 있습니다. 혹시 모를 위험을 예방하기 위해서 확인 하세요.
5. 임대인(대리인) 신분 확인.
전세계약서 작성 시 전세계약서에 기록된 임대인 본인 여부를 확인 해야 합니다. 마스크를 쓰고 있다면 벗고 신분증과 얼굴을 비교 하세요. 신분증의 주민등록번호와 주소 등 계약서와 일치하는지 확인하세요.
전세계약서 작성 할 때 부동산에 대리인 왔다면 위임장과 인감 증명서를 확인하고, 대리인 신분증도 확인하세요. 계약서에 작성된 대리인 정보도 일치하는지 꼭 확인하세요.
저는 불안할 때 임대인과 영상 통화를 한 적이 있습니다. 진상 소리를 들었지만, 불안함은 해결 됐습니다.
6. 주택임대차 표준계약서 활용.
보통은 거래하고 있는 부동산 중개업소에서 예전부터 사용하고 있는 계약서를 많이 사용합니다. 과거에 만들어진 표준 계약서 입니다. 이것을 사용해도 전입신고 할 때 문제가 없고, 계약서 효력은 유효 합니다.
하지만 정부에서 만든 최근 표준 계약서로 계약을 하고 싶다면 국토부의 부동산 거래관리 시스템(rtms.molit.go.kr)에서 표준 계약서를 다운로드 후 공인중개사나 임대인에게 사용 요청을 하시면 됩니다.
7. 권리관계 재확인.
부동산에서 계약서 작성할 때 등기부등본을 확인 시켜 줍니다. 하지만 출력 날짜가 어제 날짜라면 오늘 날짜로 다시 확인해 달라고 요구하세요. 공인중개사분이 해야하는 업무 입니다. 아니면 인터넷 등기소에서 확인 하시면 됩니다.
전세계약 체결 후
8. 임대차 신고.
임대차 신고는 법적 의무 사항으로 부동산거래 신고법 제 6조의 2에 명시되어 있습니다. 계약 후 30일 이내에 신고를 하면 확정 일자가 자동 부여됩니다. 신고는 임대인 또는 임차인 둘 중에 한 명이 하면 됩니다.
계약서만 있으면 되고 어렵지 않으니 부동산이나 임대인에게 맞기지 마시고, 전세계약 체결 후 직접 신고하는 것을 추천합니다. 신고 후에는 임대인과 임차인에게 신고 됐다는 문자가 자동 발송됩니다.
신고는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)을 통해서 인터넷으로 쉽게 가능하며, 전세계약 체결 후 관할 주민센터에 계약서를 들고 방문하여 임대차 신고를 하면 됩니다.
전세계약금 잔금 및 이사 후
9. 마지막 권리관계 재확인.
잔금은 수표가 아닌 계좌 이체를 꼭 하세요. 보통 잔금이 주말인 경우가 있는데, 수표는 은행 입금과 이체에 어려움이 있어서 계약에 문제가 발생합니다.
전세계약 잔금 후 이사 할 때 마지막으로 등기부등본을 확인하셔서 전세권 설정은 없는지 권리변동사항을 다시 확인합니다. 그만큼 중요하기 때문에 전세계약 기간동안 3번 확인합니다.
그리고 전세계약이 완료가 되면서 임대인의 동의 없이 미납 국세 확인도 가능합니다. 국세는 홈택스, 지방세는 위택스에서 확인할 수 있습니다.
10. 전입신고.
법적 의무사항으로 주민등록법 제11조, 전입 후 14일 이내에 하셔야 합니다. 그리고 잔금 후 당일에 전입신고를 하는것이 가장 좋고, 대항력은 다음날 부터 적용됩니다.
온라인 신고는 정부24(gov.kr)에서 민원서비스 원스톱서비스에서 전입신고 하면 되고, 관할 주민센터 방문에서 직접 신고 하셔도 됩니다.
마무리
▷ 전세보증금 반환보증 가입.
위 전세계약 주의사항 체크를 진행하면서 문제되는 부분이 없고, 등기부등본과 세금에도 문제가 없다면 보증 보험에 가입을 안 해도 된다고 생각합니다.
하지만 전세 보증금을 못 받을까 불안한 마음이 있다면 전세보증금 반환보증 보험에 가입하시는 것을 추천 드립니다.
주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등에 보증보험 가입을 하시면 됩니다. 가입 조건과 보험 비용은 살고 있는 지역에 따라 전세금 보증이 다릅니다.
감사합니다.
