부동산 매매 후 또는 임대차를 할 때 시설에 대한 계약서 부분에 ” 현 시설물 상태” 가 있습니다. 이것은 계약 시 하자담보책임에 대한 문제를 매수인과 매도인이 확인하고 합의된 내용을 체크하는 부분입니다.
하지만 꼼꼼하게 부동산을 살펴보고, 현 시설물 상태 그대로 인수를 한다고 해도, 문제가 발생되는 경우가 종종 있는데요. 개인적으로 누수 때문에 큰 손해를 입은 적이 있습니다.
누수의 하자담보책임에 대한 법정 판례가 있어서 살펴보도록 하겠습니다.
법 조항
민법 제575조 (제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)
(1) 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
민법 제580조 (매도인의 하자담보책임)
(1) 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
간단한 결론
먼저 하자담보책임에 대한 간단한 결론을 말하면,
‘하자에 대한 문제를 매수인 모르고 있다면 계약을 취소하거나 손해배상을 청구할 수 있는데, 하자를 알고 있었다면 문제가 없다.’ 입니다.
모르고 있었다면 특약에 정해진 기간이나, 체결 계약 이후 6개월 이내에 소송을 제기해야 합니다. 매수인이 문제를 증명해야 합니다. 힘들지만 해야만 합니다.
아래 판결문의 소송 내용을 살펴보면, 하자에 대해 매수인이 공사 후 발생한 비용을 청구하는 소송입니다.
판결문 간단하게 살펴보기
원문을 축약해서 작성하였습니다.
서울중앙지방법원 2016. 2. 3. 선고 2015나 20901 판결
1. 기초사실
가. 원고는 2013. 6. 26. 피고로부터 부동산을 대금 21억 3,500만 원에 매수하고, 원고 앞으로 그 소유권이전등기를 마쳤다
나. 원·피고는 공인중개사의 중개 하에 매매계약을 체결하였는데, 중개대상물 확인·설명서의 ‘벽면 및 도배상태’란에 ‘벽면균열 없음, 벽면누수 없음, 도배 보통임’이라고 기재되어 있다.
다. 원고는 이 사건 부동산을 인도받은 이후 이 사건 건물 중 103호, 201호, 202호, 401호, 402호의 내부 벽면이 젖어 있고 곰팡이가 발생하는 등의 상태인 것을 발견하고, 이 사건 건물에 단열, 방수 공사 등을 하였는데, 그 공사비로 합계 15,580,000원을 지출하였다.
라. 한편, 이 사건 건물은 1994년경 준공된 철근콘크리트 구조의 슁글지붕 3층 다가가주택(9가구) 건물이다.
2. 청구원인에 관한 판단
가. 원고의 주장
1) 원고는 이 사건 건물에 벽면누수, 균열 등의 하자가 없음을 믿고 매수한 것인데, 피고는 이러한 하자가 존재한다는 것을 잘 알면서도 이 사건 건물의 상태를 (벽면 균열 및 누수 각 없음으로) 허위로 고지하였다.
2) 따라서 피고는 원고에게 민법 제580조 소정의 하자담보책임을 지는데, 원고는 이 사건 건물의 하자 보수비로 15,580,000원을 지출하는 손해를 입었으므로, 피고는 위 손해를 배상할 책임이 있다.
나. 법원의 판단
1) 매수인이 노후된 건물의 현 상태를 확인하고 현 시설물 상태대로 매매하기로 약정하였다면 특별한 사정이 없는 한, 매수인으로서는 매도인에 대하여 민법 제580조 제1항의 담보책임을 면제하여 주었거나 이를 포기한 것으로 봄이 상당하다.
2)
① 원고가 공사하였다는 부분이 이 사건 건물의 벽면 누수나 균열 등 하자로 인하여 생긴 것이라고 인정할 만한 객관적인 자료가 없고, 건물의 노후화에 따른 보수에 해당한다고 볼 여지가 충분한 점,
② 이 사건 건물은 건축한지 약 20년이 경과한 건물로서 위 하자는 건물의 노후화에 따른 것으로 특별한 설명이 없이도 알 수 있거나 예견할 수 있었던 것으로 보이는 점(위 매매계약의 체결과정에 피고는 ‘옥상 수리비만 5,000만 원 이상 들 것’이라는 취지로 이야기하기도 하였다),
③ 이 사건 부동산의 매매대금을 정함에 있어서 위와 같은 수리비를 고려하였고, 위 매매대금 21억 3,500만 원은 주변시세에 비해 다소 저렴한 수준인 점,
④ 원고는 위 매매계약의 체결에 앞서 D와 함께 이 사건 건물을 직접 방문하여 그 내·외부의 상태, 벽면 등을 점검하고 내부 상태를 확인하기도 한 점,
⑤ 이상의 모든 사정을 고려하여 원·피고는 ‘현 시설물 상태’로 매매하기로 특약한 점 등에 비추어 보면, 원고는 피고가 위 하자를 알고서도 고지하지 아니하였으므로 위 담보책임을 면하지 못한다고 주장하나, 앞서 본 사정에 비추어 보면, 원고는 ‘하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때’에 해당한다고 봄이 상당하므로 위 주장은 받아들이지 않는다.
3. 결론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
부동산에 하자가 있다는 것을 매수인이 알고 있었는지, 또는 매도인이 고지를 했는지가 중요하다. 그리고 계약서에 ‘현 시설물 상태’로 매수를 한다는 것은 수리가 필요한 곳도 인수 한다는 뜻이다.
